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Urteil des Obersten Gerichtshofs gibt Anlass zu Besorgnis auf dem Immobilienmarkt
Verlust von Eigentum aufgrund von Schulden des Vorbesitzers
Stellen Sie sich vor, Sie verlieren Ihre Immobilie aufgrund von Schulden, die der vorherige Eigentümer gemacht hat. Diese Situation ist in Brasilien aufgrund einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (STJ) zu einem echten Problem geworden, das das Risiko von Rechtsstreitigkeiten erhöht und weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.
Die Entscheidung des STJ erlaubt es, dass der gegenwärtige Eigentümer einer Immobilie benachteiligt wird, wenn ein früherer Eigentümer eine Schuld im aktiven Schuldenregister eingetragen hat, selbst wenn diese Jahre nach dem Verkauf der Immobilie entstanden ist.
Nicht einmal neu gebaute Immobilien sind davor gefeit, in diese Falle zu tappen. Wenn ein Bauträger aufgrund von Schulden, die während der Bauphase entstanden sind, im aktiven Schuldenregister eingetragen ist, kann die Last auf den Käufer der Einheit übertragen werden.
Entscheidung über aktive Schulden von früheren Eigentümern bereitet bereits Kopfzerbrechen:
Vertreter des Immobilienmarktes haben ihre Besorgnis über die Entscheidung des STJ geäußert und erklärt, dass sie zu Rechtsunsicherheit führt, da eine Immobilie möglicherweise mehrfach den Besitzer gewechselt hat, bevor sie erworben wurde.
Rechtsanwalt Marcos Otto Hanauer von der Anwaltskanzlei Magalhães e Hanauer Advogados Associados in Joinville (SC) berichtet über den Ausgang eines ähnlichen Falles, wie ihn der STJ im vergangenen Mai entschieden hat.
"In diesem Fall geht es um eine Immobilie, die 2018 in Santa Catarina, in der Stadt Presidente Getúlio, verkauft wurde, während der Antrag auf Pfändung aus der Stadt Iraí in Rio Grande do Sul stammt. Mit anderen Worten, die Schulden stammen aus einem anderen Bundesstaat", erklärt Hanauer.
die Dramatik der Situation
Der Anwalt ist der Meinung, dass solche staatenübergreifenden Angelegenheiten zu erheblicher Bürokratie führen können. "Das verschärft die Dramatik der Situation, denn wir haben 27 föderale Einheiten. Wenn es notwendig wird, für jedes laufende Geschäft einzeln Negativbescheinigungen von jedem Staat einzuholen, wird das zu großen Unannehmlichkeiten führen. Wenn wir bedenken, dass die Käufer so viel Aufwand betreiben müssen, um Negativbescheinigungen von allen Bundesstaaten zu erhalten, müssen sie dies auch für alle Gemeinden in Brasilien tun, insgesamt etwa 5.600."
Hanauer betont nicht nur die Gutgläubigkeit des Kunden bei der Transaktion, sondern hält es auch für unmöglich, von einem Immobilienkäufer zu verlangen, dass er in allen Bundesstaaten nach Negativzeugnissen sucht. "Länder, Gemeinden und die Bundesregierung sollten dafür verantwortlich sein, ein System zu schaffen, das diese Abfrage erleichtert", schließt er.
Experte rät zu besonderer Vorsicht bei Immobilienverhandlungen:
Was kann man in der Praxis tun, um die Risiken zu verringern? Zunächst einmal sollten Sie sich die Eigentumsverhältnisse der Immobilie genau ansehen und Negativbescheinigungen von allen im Grundbuch eingetragenen Vorbesitzern verlangen - gegebenenfalls auch von der beteiligten Baufirma.
Um eine sichere Transaktion durchzuführen, ist es in Fällen, in denen ein früherer Eigentümer eine Schuld im staatlichen Register hat, notwendig, den Schuldner zu kontaktieren, um die Schulden zu regulieren. Das Problem entsteht, wenn der Schuldner die Schulden nicht begleicht, was zu einem Dominoeffekt von Eintreibungen und im schlimmsten Fall zum Verlust der Immobilie führt.
Diego Gama, ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt und Geschäftsführer von Creci-DF, erklärt, dass die Entscheidung des STJ auf Artikel 185 des Steuergesetzes basiert, der durch das Ergänzungsgesetz 118/2005 geändert wurde.
Der Artikel lautet wie folgt: "Die Veräußerung oder Belastung von Eigentum oder Einkünften oder deren Beginn durch einen Steuerpflichtigen, der dem Fiskus eine ordnungsgemäß als aktive Schuld eingetragene Steuerforderung schuldet, wird als betrügerisch angesehen." Mit anderen Worten: Die Justiz geht von der Bösgläubigkeit sowohl des Verkäufers als auch des Käufers aus und betrachtet alle Eigentumsübertragungen, die seit 2005 von verschuldeten Eigentümern vorgenommen wurden, als betrügerisch.
"Obwohl das Gesetz LC 118/2005 bereits seit 18 Jahren in Kraft ist, haben sich seine Anwendbarkeit und seine rechtliche Auslegung im Laufe der Jahre verändert, insbesondere bei den Landgerichten. Bis zu einer Gesetzesänderung empfehle ich daher immer, alle Bescheinigungen einzuholen. Wenn sie positiv ausfallen, sollten Maßnahmen ergriffen werden, um sicherzustellen, dass der Schuldner für die Schulden bürgt und/oder die als aktiv aufgeführten Schulden reguliert", rät Gama.
"Selbst wenn die Entscheidung den Verzicht auf die Zertifikate zulässt, muss eine Risikoanalyse durchgeführt werden. Die Entscheidung, auf sie zu verzichten, sollte bewusst getroffen und nicht herbeigeführt werden. Der Käufer muss verstehen, dass die Transaktion sicher ist. Natürlich ist es möglich, Transaktionen in Fällen mit aktiven Schuldverschreibungen durchzuführen, aber es müssen die notwendigen Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden. Es ist erwähnenswert, dass der STJ Treu und Glauben feststellt, wenn der Schuldner neben der veräußerten Immobilie zusätzliche Garantien bietet, d.h. wenn er sein Vermögen durch die Übertragung nicht aufbraucht", fügt der Anwalt hinzu.
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Quelle: https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
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