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La sentencia del Tribunal Supremo genera inquietud en el mercado inmobiliario
Pérdida de propiedad debida a la deuda del propietario anterior
Imagine perder su propiedad debido a una deuda contraída por el anterior propietario. Esta situación se ha convertido en una verdadera preocupación en Brasil debido a una reciente decisión del Tribunal Superior de Justicia (STJ), que ha aumentado el riesgo de conflictos legales y está causando amplias repercusiones en el mercado inmobiliario.
La decisión del TSJ permite que el propietario actual de una propiedad se vea perjudicado si algún propietario anterior tenía una deuda inscrita en el registro de deudas activas, aunque ésta se produjera años después de la venta de la propiedad.
Ni siquiera las propiedades de nueva construcción están exentas de caer en esta trampa. Si un promotor inmobiliario figura en el registro de deudas activas debido a deudas contraídas durante la fase de construcción, la carga puede transferirse al comprador de la unidad.
La decisión sobre la deuda activa de los antiguos propietarios ya está causando dolores de cabeza:
Representantes del mercado inmobiliario han expresado su recelo ante la decisión del TSJ, afirmando que crea inseguridad jurídica, dado que una propiedad puede haber cambiado de manos varias veces antes de ser adquirida.
El abogado Marcos Otto Hanauer, del bufete Magalhães e Hanauer Advogados Associados de Joinville (SC), relata el resultado de un caso similar al fallado por el TSJ el pasado mes de mayo.
"Se trata de un inmueble vendido en 2018 en Santa Catarina, en la ciudad de Presidente Getúlio, mientras que la solicitud de embargo procede de la ciudad de Iraí, en Rio Grande do Sul. Es decir, la deuda procede de otro estado", explica Hanauer.
dramatismo de la situación
El abogado opina que estas cuestiones interestatales pueden dar lugar a una importante burocracia. "Esto agrava el dramatismo de la situación, ya que contamos con 27 unidades federativas. Si para cada negocio en marcha es necesario solicitar individualmente certificados negativos a cada estado, causará grandes inconvenientes. Si consideramos que los compradores tienen que llegar tan lejos, obteniendo certificados negativos de todos los estados, también tendrán que hacerlo para todos los municipios de Brasil, unos 5.600 en total."
Además de hacer hincapié en la buena fe del cliente en la transacción, Hanauer considera imposible exigir que el comprador de una propiedad realice una búsqueda de certificados negativos en todos los estados de la federación. "Los estados, los municipios y el gobierno federal deberían encargarse de crear un sistema que facilite esta consulta", concluye.
Un experto recomienda extremar la precaución en las negociaciones inmobiliarias:
En la práctica, ¿qué se puede hacer para reducir los riesgos? El punto de partida es prestar mucha atención al historial de propiedad del inmueble, exigiendo certificados negativos a todos los propietarios anteriores que figuren en el registro de la propiedad, incluso a la empresa constructora implicada, si procede.
Para realizar una transacción segura, en los casos en que un propietario anterior tenga una deuda inscrita en el registro del gobierno, es necesario ponerse en contacto con el deudor para regularizar las deudas. El problema surge cuando el deudor no hace frente a la deuda, lo que provoca un efecto dominó de cobros y, en el peor de los casos, la pérdida de la propiedad.
Diego Gama, abogado especializado en derecho inmobiliario y secretario-director de Creci-DF, explica que la decisión del STJ se basa en el artículo 185 del Código Tributario, modificado por la Ley Complementaria 118/2005.
El artículo dice lo siguiente: "Se presumirá fraudulenta la enajenación o gravamen de bienes o rentas, o su inicio, por parte de un contribuyente deudor del Tesoro Público por un crédito tributario debidamente inscripto como deuda activa". En otras palabras, el Poder Judicial presume la mala fe tanto del vendedor como del comprador, considerando fraudulentas todas las transmisiones de propiedad realizadas desde 2005 por propietarios con deudas preexistentes.
"Aunque la promulgación de la LC 118/2005 lleva en vigor 18 años, su aplicabilidad e interpretación jurídica han variado a lo largo de los años, especialmente en los tribunales regionales. Por lo tanto, hasta que se produzca una modificación legislativa, siempre recomiendo obtener todos los certificados. Si son positivos, deben tomarse medidas para que el deudor garantice la deuda y/o regularice las deudas que figuran como activas", aconseja Gama.
"Aunque la decisión permita renunciar a los certificados, debe realizarse un análisis de riesgos. La decisión de renunciar a ellos debe ser consciente y no inducida. El comprador debe entender que la transacción es segura. Por supuesto, es posible realizar transacciones en casos en los que haya listas de deudas activas, pero deben tomarse las precauciones necesarias. Cabe señalar que el STJ establece la buena fe cuando el deudor ofrece garantías adicionales además del bien enajenado, es decir, cuando no agota su patrimonio al realizar la transferencia", añade el abogado.
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Fuente: https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
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