RU 
EN 
PT 
DE 
ES 
IT 
FR 
ZH 
Постановление Верховного суда вызывает беспокойство на рынке недвижимости
Потеря собственности из-за долгов предыдущего владельца
Представьте себе, что Вы потеряли свою собственность из-за долга, возникшего у предыдущего владельца. Эта ситуация стала реальной проблемой в Бразилии в связи с недавним решением Высшего суда справедливости (STJ), которое увеличило риск возникновения юридических конфликтов и вызвало широкомасштабные последствия на рынке недвижимости.
Решение STJ позволяет нынешнему владельцу недвижимости подвергнуться негативному воздействию, если у предыдущего владельца был долг, внесенный в реестр активных долгов, даже если это произошло спустя годы после продажи недвижимости.
Даже недавно построенная недвижимость не исключает попадания в эту ловушку. Если застройщик внесен в реестр активных долгов из-за долгов, возникших на этапе строительства, это бремя может быть переложено на покупателя жилья.
Решение по активным долгам бывших владельцев уже вызывает головную боль:
Представители рынка недвижимости выразили опасения по поводу решения STJ, заявив, что оно создает правовую неопределенность, учитывая, что объект недвижимости мог неоднократно переходить из рук в руки, прежде чем был приобретен.
Адвокат Маркос Отто Ханауэр из юридической фирмы Magalhães e Hanauer Advogados Associados в Жоинвиле (SC) рассказывает об исходе дела, аналогичного тому, которое было решено STJ в мае прошлого года.
"Дело касается недвижимости, которая была продана в 2018 году в Санта-Катарине, в городе Президенте Жетулиу, в то время как запрос на наложение ареста исходит из города Ираи, в Рио-Гранде-ду-Сул. Другими словами, долг пришел из другого штата", - объясняет Ханауэр.
Драматический характер ситуации
Адвокат считает, что подобные межгосударственные вопросы могут привести к значительной бюрократии. "Это усугубляет драматизм ситуации, поскольку у нас 27 субъектов федерации. Если для каждого действующего предприятия необходимо будет индивидуально запрашивать отрицательные сертификаты в каждом штате, это вызовет большие неудобства. Если учесть, что покупателям приходится прибегать к таким усилиям, получая отрицательные сертификаты из всех штатов, то им также придется делать это для всех муниципалитетов Бразилии, всего около 5 600".
Помимо того, что Ханауэр подчеркивает добросовестность клиента при заключении сделки, он считает невозможным требовать от покупателя недвижимости проведения поиска отрицательных сертификатов во всех штатах федерации. "Штаты, муниципалитеты и федеральное правительство должны нести ответственность за создание системы, облегчающей эту консультацию", - заключает он.
Эксперт рекомендует проявлять особую осторожность в переговорах по недвижимости:
Что можно сделать на практике, чтобы снизить риски? Прежде всего, необходимо обратить пристальное внимание на историю владения недвижимостью, потребовав негативные сертификаты от всех предыдущих владельцев, указанных в реестре недвижимости - даже от строительной компании, если это применимо.
Чтобы провести безопасную сделку, в случаях, когда у предыдущего владельца есть долг, внесенный в государственный реестр, необходимо связаться с должником, чтобы урегулировать задолженность. Проблема возникает, когда должник не погашает задолженность, что приводит к эффекту домино - взысканию долгов и, в худшем случае, к потере имущества.
Диего Гама, юрист, специализирующийся на законодательстве о недвижимости, и секретарь-директор Creci-DF, объясняет, что решение STJ основано на статье 185 Налогового кодекса, измененной дополнительным законом 118/2005.
Статья гласит следующее: "Отчуждение или обременение имущества или дохода, или их начало, налогоплательщиком, имеющим задолженность перед Государственным казначейством по налоговому требованию, должным образом зарегистрированному в качестве активного долга, считается мошенническим". Другими словами, судебные органы предполагают недобросовестность как продавца, так и покупателя, считая все передачи собственности, совершенные с 2005 года владельцами с уже существующими долгами, мошенническими.
"Несмотря на то, что закон LC 118/2005 действует уже 18 лет, его применимость и юридическая интерпретация за эти годы менялись, особенно в региональных судах. Поэтому до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения, я всегда рекомендую получать все сертификаты. Если они положительные, следует принять меры к тому, чтобы должник гарантировал долг и/или урегулировал задолженность, которая числится активной", - советует Гама.
"Даже если решение позволяет отказаться от сертификатов, необходимо провести анализ рисков. Решение об отказе от них должно быть осознанным, а не вынужденным. Покупатель должен понимать, что сделка безопасна. Конечно, можно проводить сделки в случаях, связанных с активными долговыми листингами, но при этом необходимо принять необходимые меры предосторожности. Стоит отметить, что STJ устанавливает добросовестность, когда должник предлагает дополнительные гарантии, помимо отчуждаемого имущества, т.е. когда он не истощает свои активы, совершая передачу", - добавляет адвокат.
Теги: #former owner #CUPOLA #diego gama #real estate law #debt #active debt #fraud #Imobi Report #real estate market #attachment #STJ
Источник: https://imobireport.com.br/perda-de-imovel-por-divida-do-antigo-dono-decisao-do-stj-inquieta-o-mercado/
Свяжитесь с нами, и мы поможем Вам уже сегодня
Наши эксперты и разработчики с удовольствием внесут свой опыт и знания и помогут Вам уже сегодня.